韩国国土交通部考虑到保护刚需者和市场公平性，制定了《房地产交易申报等相关法律施行令》修订案，该修订案已于26日通过国务会议，并将于29日公布并实施。

土地交易许可区实际居住义务，问题何在？

土地交易许可制度是为了防止房地产投机和稳定地价，规定在特定区域进行土地交易时，必须获得地方政府首长的许可。被指定为许可区后，购买住房原则上需要在获得许可后4个月内入住，并履行2年实际居住的义务。

问题在于，去年10月15日的对策将首尔全境和京畿道12个地区等主要首都圈地区划入了土地交易许可区。由于现有租赁合同期限未满的“带租约房产”购买者难以立即入住，导致交易本身受阻的副作用。今年2月，虽然允许部分多套房持有者延期履行实际居住义务，但这加剧了与无房刚需者之间的公平性争议。

“带租约房产”实际居住义务延期，核心条件是什么？

此次扩大实施的实际居住义务延期措施的核心内容如下：

• 实施日期： 2026年5月29日
• 申请期限： 截至2026年12月31日
• 适用对象住房： 截至2026年5月12日处于租赁中或已设定租赁权的住房
• 购房者资格： 截至2026年5月12日持续保持无房状态的家庭（政策发布后出售房屋成为无房者的除外）
• 实际居住延期期限： 截至2026年5月12日签订的租赁合同的首次终止日（最迟需在2028年5月11日前入住并履行2年实际居住义务）
• 住房取得期限： 自获得土地交易许可之日起4个月内完成所有权转移登记

政府解释称，此次措施是在不允许投机性差价投资的原则下，同时考虑到保护刚需者和市场公平性。

新的延期措施，将对房地产市场产生何种影响？

此次实际居住义务延期扩大措施预计将大大缓解此前在土地交易许可区内购买“带租约房产”面临困难的无房刚需者的压力。特别是，此前被限制在首尔全境和京畿道主要地区的房源，现在有更大的可能性进入市场。对于卖方而言，出售有租客的住房将更加便利，房源供应可能会增加。

然而，政府仍然坚持阻止差价投资的原则。严格限制购房者资格为无房者，并将延期期限最长设定为2年，这都印证了这一点。归根结底，此次措施在扩大无房者购房机会的同时，也体现了政府抑制投机需求的一贯政策基调。

2026年5月29日起实施的土地交易许可区实际居住义务延期扩大，将给房地产市场带来有意义的变化。特别是对于曾考虑购买“带租约房产”的无房刚需者而言，这可能是一个绝佳的机会。仔细确认相关条件并做出明智的决定至关重要。

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