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最近，有关土地交易许可区的消息传出，这曾是房地产市场的热门话题。具体内容是，土地交易许可区内有租客居住的住房，其实际居住义务的延期将从5月29日起扩大实施。此前，该制度仅限于部分多套房持有者，引发了公平性争议，而现在，它将广泛适用于希望购买“带租约房产”的无房刚需者。此次措施将给此前停滞不前的房地产市场带来怎样的变化，备受关注。 韩国国土交通部考虑到保护刚需者和市场公平性，制定了《房地产交易申报等相关法律施行令》修订案，该修订案已于26日通过国务会议，并将于29日公布并实施。 土地交易许可区实际居住义务，问题何在？ 土地交易许可制度是为了防止房地产投机和稳定地价，规定在特定区域进行土地交易时，必须获得地方政府首长的许可。被指定为许可区后，购买住房原则上需要在获得许可后4个月内入住，并履行2年实际居住的义务。 问题在于，去年10月15日的对策将首尔全境和京畿道12个地区等主要首都圈地区划入了土地交易许可区。由于现有租赁合同期限未满的“带租约房产”购买者难以立即入住，导致交易本身受阻的副作用。今年2月，虽然允许部分多套房持有者延期履行实际居住义务，但这加剧了与无房刚需者之间的公平性争议。 “带租约房产”实际居住义务延期，核心条件是什么？ 此次扩大实施的实际居住义务延期措施的核心内容如下： 实施日期： 2026年5月29日 申请期限： 截至2026年12月31日 适用对象住房： 截至2026年5月12日处于租赁中或已设定租赁权的住房 购房者资格： 截至2026年5月12日持续保持无房状态的家庭（政策发布后出售房屋成为无房者的除外） 实际居住延期期限： 截至2026年5月12日签订的租赁合同的首次终止日（最迟需在2028年5月11日前入住并履行2年实际居住义务） 住房取得期限： 自获得土地交易许可之日起4个月内完成所有权转移登记 政府解释称，此次措施是在不允许投机性差价投资的原则下，同时考虑到保护刚需者和市场公平性。 新的延期措施，将对房地产市场产生何种影响？ 此次实际居住义务延期扩大措施预计将大大缓解此前在土地交易许可区内购买“带租约房产”面临困难的无房刚需者的压力。特别是，此前被限制在首尔全境和京畿道主要地区的房源，现在有更大的可能性进入市场。对于卖方而言，出售有租客的住房将更加便利，房源供应可能会增加。 然而，政府仍然坚持阻止差价投资的原则。严格限制购房者资格为无房者，并将延期期限最长设定为2年，这都印证了这一点。归根结底，此次措施在扩大无房者购房机会的同时，也体现了政府抑制投机需求的一贯政策基调。 2026年5月29日起实施的土地交易许可区实际居住义务延期扩大，将给房地产市场带来有意义的变化。特别是对于曾考虑购买“带租约房产”的无房刚需者而言，这可能是一个绝佳的机会。仔细确认相关条件并做出明智的决定至关重要。

长期以来让全租房诈骗受害者陷入绝望的租金押金未返还问题，终于迎来了新的转折点。2026年4月23日，国会全体会议通过了《全租房诈骗受害者支援及居住稳定特别法》修正案，进一步拓宽了受害者救济的道路。特别是，修正案中包含了国家保障至少三分之一租金押金、对信托诈骗受害者引入先支付后结算制度等破格内容，吸引了众多关注。然而，现在欢呼雀跃还为时过早。因为本次修正案并非解决所有问题的万能钥匙。 鉴于无数受害者面临着失去几乎全部财产——租金押金的危机，本次法案的通过在建立最低安全网方面意义重大。尽管如此，我们仍不能忽视仍然存在的盲区和局限性。本次特别法修正案究竟能提供多大程度的实际救济，以及还剩下哪些未解决的问题，都需要我们仔细审视。 租金押金最低保障制度，有何变化？ 本次修正案的核心之一就是引入了租金押金最低保障制度。此前，即使全租房诈骗房屋被拍卖，受害者也常常因为优先债权而几乎无法收回租金押金。然而，现在无论拍卖结果如何，国家都将承担至少三分之一的租金押金。例如，一名损失了3亿韩元租金押金的受害者，即使在拍卖中一无所获，国家也将提供1亿韩元的支援。如果拍卖中收回了5千万韩元，国家将额外补偿不足的5千万韩元。 这起到了社会安全网的作用，帮助受害者获得最低生活资金，重新站起来。此外，被认定为受害者的门槛也降低了。原先5亿韩元的租金押金限额上调至7亿韩元，使得首都圈的大部分全租房受害者都能纳入法律保护范围。主要变更如下： 国家保障至少三分之一的租金押金（无论拍卖结果） 受害认定租金押金限额从5亿韩元上调至7亿韩元 全面禁止对受害支援金进行查封和提供担保 即使无法购买受害房屋，也可获得公共租赁住房支援 为信托诈骗受害者设立的“先支付后结算”制度 在全租房诈骗中，最复杂、最难获得救济的类型就是信托诈骗。这种方式是房东将所有权转让给信托公司后，欺骗租户签订合同，由于法律上租户的地位甚至无法得到 제대로 承认，因此很难参与拍卖程序。对于他们来说，几乎可以说没有任何救济措施。 本次修正案也为信托诈骗等“无权合同”受害者带来了希望。它引入了“先支付后结算”制度，即国家在拍卖或公开拍卖前先行支付全部或部分最低保障金，并在拍卖或公开拍卖结束后由国家进行结算。这意味着受害者无需独自承受可能持续数年的复杂法律纠纷。考虑到信托诈骗受害者所遭受的痛苦，这项制度不仅提供金钱支持，还将提供心理安慰。这项制度的引入将为信托诈骗受害者带来明显的好处。 在拍卖/公开拍卖前由国家先行支付最低保障金 减轻复杂法律纠纷的负担 有望解决租户地位不被承认的问题 依然存在的阴影：政策贷款和保障性住房租金押金未返还问题 本次特别法修正案无疑在全租房诈骗受害者救济方面取得了重大进展。然而，仍然存在需要解决的问题和盲区。特别是政策贷款审查体系的漏洞，仍然被认为是全租房诈骗的导火索。根据国土研究院的调查，在通过贷款筹集全租房押金的受害者中，77.8%是“支撑贷款”等政策贷款使用者，但批评指出，这些政策贷款对全租房诈骗风险的审查往往没有得到妥善执行。这是一种讽刺的局面，为平民和青年提供的贷款反而暴露在诈骗风险中。 此外，最近在由公共资金支持建造的租赁住房“保障性住房”中也发生了租金押金未返还事件，令人震惊。相信SH公社的公告而入住的青年们陷入了无法收回租金押金的境地。问题在于，尽管投入了公共资金，但对私人运营风险的安全保障措施却不足。面对这种情况，感到“冻结干燥”般的焦虑挥之不去也是理所当然的。像这样仅凭修正案难以解决的问题如下： 需要加强政策贷款对全租房诈骗风险的审查 加强保障性住房等具有公共性质的租赁住房的租金押金安全保障 要求从根本上改进系统以预防诈骗 2026年全租房诈骗特别法修正案无疑是为全租房诈骗受害者带来一线希望的重要一步。然而，仍需要持续努力来弥补法律框架之外的问题和仍然存在的漏洞。整个社会应继续关注和努力，擦干受害者的眼泪，让更多人不再因租金押金而绝望。