改变老旧城市的面貌始终是人们关注的焦点。特别是仁川，最近确定了全国地方政府中规模最大的老旧规划城市更新先导区，迎来了城市重塑的重要转折点。1980至1990年代建成的大规模住宅区现在已准备好焕发新生。此次决定不仅仅是简单的重建，更承载着向未来型智慧城市跃升的长期愿景。
仁川市在桂月、延寿、万寿、葛山·富平·富开、桂山等5个区域内，共6个片区，总计16,267户，选定了大规模的老旧规划城市更新先导区。这一规模超越了包括现有第一批新城在内的所有地方政府的先导区选定数量，是史无前例的。这项备受居民期待的更新项目，将成为显著改善城市居住环境、引领区域均衡发展的重要基石。
老旧规划城市更新先导区，其意义何在？
韩国的许多城市在经历快速发展后，形成了大量建成20年以上的老旧规划城市。这些区域面临着停车难、基础设施老化、居住环境恶劣等诸多问题。政府通过2024年施行的《老旧规划城市更新及支持特别法》，正在解决这些问题并推动系统的城市更新。
先导区是指根据该特别法，将最优先推进更新项目的区域。被选定为先导区后，地方政府制定的《老旧规划城市基本计划》和居民推进的特别更新计划可以同时进行，从而大大加快项目速度。此外，还可以享受容积率上调、综合审查等多种行政程序简化特例，有利于项目推进。这不仅仅是单个公寓小区的重建，更是改善道路、公园、停车场等城市整体基础设施的大规模城市重构的第一步。
仁川先导区6个区域，哪些被选中？
仁川市在此次老旧规划城市更新先导区公开征集中，最终选定了总计5个区域、6个片区、25个小区，规模达16,267户。这是单一地方政府有史以来最大的数量，展现了仁川对城市变革的强烈决心。特别是延寿·仙鹤区域，有2个片区入选，将形成仁川最大的更新轴心。
选定的6个区域如下：
| 区域 | 片区 | 组成小区 | 规模 (户) |
|---|---|---|---|
| 桂月区域 | B1片区 | 东亚、三焕1期、官桥双龙、丰林、圣地、三焕官桥2区、东部等 | 2,756 |
| 延寿·仙鹤区域 | A7片区 | 现代1期、延寿丰林2期、彩虹村、汉阳2期等 | 4,748 |
| 延寿·仙鹤区域 | A12片区 | 延寿丰林3期、朝兴、乐天等 | 857 |
| 万寿1·2·3区域 | A4片区 | 三益、万寿现代、锦湖城、振兴等 | 1,530 |
| 葛山·富平·富开区域 | A3片区 | 旭日、大同、大真、新首尔、东亚等 | 2,958 |
| 桂山区域 | A5片区 | 喜鹊村泰和、韩进、作战现代2-1·2-2期等 | 3,418 |
仁川市在39个预定更新区域中，有21个参与了先导区公开征集，其中约35%最终入选。在激烈的竞争中脱颖而出，每个区域都将承担起 제시仁川新城市模式的重要角色。
先导区选定标准和核心优惠
先导区的选定是综合评估了居民同意率、建筑物老化程度、停车难等居住环境改善的紧迫性以及城市功能活化的必要性等因素。特别是居民同意率在评估项目中占据最高分值，特别更新区域内居民同意率超过95%即可获得满分。实际上，入选区域都展现了高居民同意率。
被指定为先导区后，将获得多项优惠。主要优惠如下：
- 快速项目推进：地方政府的基本计划制定和居民的特别更新计划制定可以同时进行，从而缩短项目周期。
- 放宽管制：适用重建安全诊断放宽、容积率上调等各项管制特例。
- 定制咨询：派遣区域总规划师（MP），从特别更新计划制定到行政程序提供紧密支持。
- 防止投机：发布的同时公告权利计算基准日，先发制人地阻止股份分割等投机行为，保护原住民的财产权。
- 基础设施扩充：不仅仅是重建住宅，还同时更新道路、公园、停车场等城市基础设施，提高居住环境质量。
这些优惠将成为将老旧城市转变为未来型智慧城市所需的强大动力。
未来的推进方向和居民的作用
先导区选定只是更新项目的第一步，未来还有很长的路要走。入选区域的居民现在需要组建居民代表团并决定项目方式。可以由合作社直接推进项目，也可以通过韩国土地住宅公社（LH）或仁川城市公社（iH）等公共实施者，或通过信托机构进行。
之后，需要制定包含基本项目方向的特别更新计划，并制定具体的项目实施计划和管理处置计划。在此过程中，政府和仁川市将运营“上门未来城市支持中心”，对居民关心的估算分摊金计算、工程费合同等问题提供一对一的定制咨询。更新项目周期预计约为10年左右。
对于此次未被选定为先导区的区域，仁川市也计划在明年之后通过居民座谈会和相关机构协商，制定追加选定方式和数量。在所有过程中，居民的积极参与和共识至关重要，仁川市将从初期阶段开始提供紧密的行政服务，尽最大努力使仁川成为老旧规划城市更新的典范。
仁川老旧规划城市更新先导区不仅仅是改善居住环境，更是构建未来型智慧城市和区域均衡发展的重要转折点。期待这一大规模项目成功推进，使仁川市民的生活质量更上一层楼。