수많은 피해자들이 전 재산이나 다름없는 보증금을 날릴 위기에 처해 있었던 만큼, 이번 법안 통과는 최소한의 안전망을 마련했다는 점에서 의미가 크다. 그럼에도 불구하고 여전히 사각지대와 한계가 존재한다는 점을 간과해서는 안 된다. 과연 이번 특별법 개정안이 얼마나 실질적인 구제책이 될 수 있을지, 그리고 남은 숙제는 무엇인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

보증금 최소 보장제, 무엇이 달라졌나

이번 개정안의 핵심 중 하나는 바로 보증금 최소 보장제 도입이다. 기존에는 전세사기 주택이 경매로 넘어가더라도 선순위 채권 때문에 피해자들이 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 허다했다. 그러나 이제는 경매 결과와 상관없이 국가가 보증금의 최소 3분의 1을 책임지게 됐다. 예를 들어, 3억 원의 보증금을 날린 피해자가 경매에서 한 푼도 건지지 못해도 국가가 1억 원을 지원해주는 방식이다. 만약 경매에서 5천만 원을 건졌다면, 국가가 부족한 5천만 원을 추가로 보전해준다.

이는 피해자들이 최소한의 생계 자금을 확보하고 다시 일어설 수 있도록 돕는 사회적 안전망 역할을 한다. 또한, 피해자로 인정받을 수 있는 문턱도 낮아졌다. 기존 5억 원이었던 보증금 한도가 7억 원으로 상향 조정되어 수도권 전세 피해자의 상당수가 법적 테두리 안으로 들어오게 된 것이다. 주요 변경 사항은 다음과 같다.

• 국가가 보증금의 최소 3분의 1 보장 (경매 결과 무관)
• 피해 인정 보증금 한도 5억 원에서 7억 원으로 상향
• 피해 지원금에 대한 압류 및 담보 제공 전면 금지
• 피해주택 매입 불가 시에도 공공임대주택 지원 가능

신탁사기 피해자 위한 ‘선지급 후정산’ 제도

전세사기 중에서도 가장 복잡하고 구제받기 어려웠던 유형이 바로 신탁사기였다. 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 뒤 임차인을 속여 계약하는 방식인데, 법적으로 임차인의 지위조차 제대로 인정받지 못해 경매 절차 참여도 힘들었기 때문이다. 이들에게는 사실상 구제책이 전무했다는 표현이 맞을 정도다.

이번 개정안은 이러한 신탁사기 등 ‘무권 계약’ 피해자들에게도 희망을 안겨주었다. 최소 보장금의 전부 또는 일부를 경·공매 전에 국가가 먼저 지급하고, 경·공매 종료 후 국가가 정산하는 ‘선지급 후정산’ 제도를 도입한 것이다. 이는 복잡한 권리관계 때문에 몇 년씩 걸릴지 모르는 법적 다툼을 피해자가 오롯이 견디지 않아도 된다는 의미다. 신탁사기 피해자들이 겪었던 고통을 생각하면, 이 제도는 단순한 금전적 지원을 넘어 심리적 안정까지 제공할 것으로 보인다. 이 제도의 도입으로 신탁사기 피해자들이 얻게 될 이점은 명확하다.

• 경·공매 전 국가로부터 최소 보장금 선지급
• 복잡한 법적 다툼에 대한 부담 경감
• 임차인으로서의 지위 불인정 문제 해소 기대

여전히 남은 그림자: 정책대출과 사회주택 보증금 미반환 문제

이번 특별법 개정안이 전세사기 피해 구제에 큰 진전을 이룬 것은 분명하다. 하지만 여전히 해결해야 할 숙제와 사각지대도 존재한다. 특히 정책대출 심사 체계의 허점은 여전히 전세사기의 뇌관으로 지적된다. 국토연구원 조사에 따르면 전세보증금을 대출로 마련한 피해자 중 77.8%가 버팀목 대출 등 정책대출 이용자였으나, 이들 정책대출에 대한 전세사기 위험 심사는 제대로 이뤄지지 않는 경우가 많았다는 비판이 나온다. 서민과 청년을 위한 대출이 오히려 사기 위험에 노출되는 역설적인 상황인 셈이다.

게다가 최근에는 공공 지원으로 만들어진 임대주택인 ‘사회주택’에서도 보증금 미반환 사고가 발생해 충격을 안겼다. SH공사의 공고를 믿고 입주했던 청년들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처한 것이다. 공공 자금이 투입되었음에도 민간 운영 리스크에 대한 안전장치가 미비했다는 점이 문제로 지적된다. 이런 상황을 보면, ‘동결건조’ 시키고 싶은 불안감이 사라지지 않는 것도 당연한 일이다. 이처럼 개정안만으로 해결하기 어려운 문제들은 다음과 같다.

• 정책대출의 전세사기 위험 심사 강화 필요
• 사회주택 등 공공성 띠는 임대주택의 보증금 안전장치 보강
• 사기 예방을 위한 근본적인 시스템 개선 요구

2026 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자들에게 한 줄기 빛이 되어줄 중요한 발걸음임은 틀림없다. 그러나 법적 테두리 밖의 문제와 여전히 존재하는 허점들을 보완하려는 지속적인 노력이 필요하다. 피해자들의 눈물을 닦아주고, 더 이상 보증금 때문에 절망하는 이들이 없도록 사회 전체의 관심과 노력이 계속되어야 할 것이다.

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